Сколько стоит дача?

Дачные участки в 46 регионах страны стали доступнее для покупки. По сравнению с маем прошлого года загородная недвижимость подешевела в среднем на восемь процентов. К такому выводу пришли специалисты портала «Мир квартир». Корреспонденты «РГ» провели собственный анализ и выяснили реальную картину на местах. Показания совпали не везде.

Рассматривались щитовые домики на шести сотках, деревенские дома и коттеджи. Наиболее доступными они оказались в Ивановской области. Такая покупка обойдется в 427 тысяч рублей. Дачи в Иванове упали в цене на 14,6 процента, с оценкой согласны и местные риелторы.

В этом регионе, как и во Владимирской области, вдоль дорог можно встретить множество брошенных участков. Полуразрушенные домики зияют пустыми глазницами окон даже в таких престижных местах, как Плес.

Как рассказала «Российской газете» эксперт агентства недвижимости «Усадьба» Надежда Тихомирова, то же самое наблюдается в Костромской области.

Как рассказала Надежда Тихомирова, недавно в Нерехтском районе прекрасная дача с шикарным домом «ушла» всего за 200 тысяч рублей. «Сейчас вопрос «выживания огородом» уже не актуален, — уверена она.

А те, кто мечтал об отдыхе от городской суеты, поняли, что только отдыхать на даче не получится».

В Кировской области, по подсчетам «Мира квартир», дача в среднем стоит 430 тысяч рублей. За год она подешевела на 9,3 процента. Однако, по мнению кировского специалиста по загородной недвижимости Яна Орешковича, эта цифра не отражает истинной картины.

— Чтобы быстро продать дачу, цену нужно скидывать не на проценты, а где-то вдвое, — говорит Ян Орешкович. — И это еще не гарантия, что ее купят.

По его словам, дело не в изменениях законодательства — это время изменилось. Дача была интересна предыдущим поколениям. Сейчас такой вариант отдыха морально устарел.

В десятку регионов с заметным падением цен на дачные домики аналитики включили и Ростовскую область. Дача стоит здесь в среднем около 1,4 миллиона рублей, год назад предложение было на 11,2 процента дороже.

— На мой взгляд, 11,2 процента — это мягко сказано, — считает председатель Таганрогского отделения Союза садоводов России Анатолий Иващенко. — Цены на дачи упали не менее чем на 15-16 процентов. Причина — очень низкая покупательская способность населения. У людей просто нет денег.

Иващенко и сам продал землю и дом. Успел это сделать, потому что сейчас спроса нет. В СНТ «Связист», например, что в 30 км от Ростова, объявления о продаже висят уже год. Хозяева готовы уступить, но торговаться не с кем.

«Бедного садовода зажали налогами и сборами, штрафами так, что все бегут оттуда», — сетует Иващенко.

В Пермском крае дачи предлагаются втрое дороже, чем в Иваново. Купить участок с домиком здесь можно примерно за 1,3 миллиона рублей. За год цена упала на 6,7 процента.

— Причиной снижения стоимости стала слишком продолжительная экспозиция подобных объектов, — такое мнение высказал глава департамента оценки пермской компании «Инвест-Аудит» Евгений Железнов. — Иногда загородные дома продаются не один год, что отражается на стоимости сделок.

Покупателей привлекают небольшие и недорогие объекты. Мода на крупные загородные дома прошла. К слову, в Перми популярной стала покупка участков под застройку.

— Люди приобретают их в надежде поправить свое финансовое положение и через пару-тройку лет самостоятельно заняться строительством, — объяснил Железнов. — Схема успешно реализуется, о чем свидетельствует рост объемов индивидуального жилищного строительства в регионе.

По наблюдениям гендиректора агентства недвижимости «Диал» Александра Дмитриева, спрос на дачи в пригородах Екатеринбурга — 15-20-километровой зоне — остается высоким.

Однако он начал менять стратегию продаж: уже реже предлагает дома в садоводческих товариществах и чаще — участки без подрядов в коттеджных поселках. Последние в глазах покупателей выглядят предпочтительнее.

— Стоимость дач в самом активном сегменте — бюджетном — в последние годы показывает тенденцию к снижению на 10-15 процентов, — говорит Александр Дмитриев. — Если раньше бюджетную дачу в товариществе можно было приобрести за 600-800 тысяч рублей, то сейчас примерно за 540-720 тысяч.

По данным исследования, Свердловская область, наоборот, стала одной из немногих, где цены на дачи за год заметно выросли — на семь процентов. Купить домик можно в среднем за 1,64 миллиона рублей.

Корреспондент «РГ» обзвонил екатеринбургские агентства недвижимости и выяснил, что на стоимости дач сказывается высокое предложение. По оценкам риелторов, за год оно выросло до 20 процентов. Вместе с тем цены предложения не корректируются так существенно, как можно было ожидать.

— Во многих случаях дача, что называется, есть не просит, и покупателя на нее можно искать годами, — говорит Александр Дмитриев. — Кроме того, у продавцов сложилось мнение, что садовые домики могут быть востребованы у небогатых людей, перебирающихся на постоянное место жительства из других регионов, — в качестве временного жилья.

Екатеринбургские эксперты отметили, что цены предложения как правило на 10 процентов ниже тех, по которым реально проходят сделки.

В целом по стране садоводы сетуют, что в последнее время их жизнь усложнилась.

— Я свою дачу обрабатываю уже 40 лет, но этот год, наверное, последний, — рассказала садовод из Костромы Ольга Иваева. — А тут еще председатель расстроил: теперь и водонапорную башню, и все общее садовое имущество придется переоформлять в совместную собственность членов товарищества, и каждому придется платить дополнительные налоги.

Картошка и овощи на такой даче получатся «золотыми», вздыхает она. И добавляет с грустью: видимо, придется землю бросать, хотя и очень жалко, столько трудов в нее вложено.

К слову, в Костромской области практически в каждом коллективном саду есть брошенные участки, на которые хозяевам не удается найти покупателей. Дачные земли в черте города мэрия постепенно переводит в зону жилой застройки. А те, что еще числятся коллективными садами, но не полностью обрабатываются, страдают от набегов хулиганов и неразумных соседей.

Так, недавно в Костроме из-за неумелого пала травы и прошлогоднего мусора почти полностью выгорел коллективный сад «Огонек-2»: площадь пожара превысила 10 гектаров, пламенем оказались уничтожены десятки садовых домов.

Ростовская область с ее южным климатом и благодатными землями, напротив, усеяна множеством дач. Но здесь говорят так: владелец испытывает счастье дважды — когда приобретает дачу и когда ее продает. Народ тянется к земле, но вскоре у многих интерес пропадает.

— Прежде чем получишь урожай, разоришься на уплате взносов, платежах за воду, электричество, вывоз мусора, — говорит Анатолий Иващенко. — А еще процветает воровство председателей товариществ…

— Мы наблюдаем, что все большее количество дач выставляется на продажу, а спрос на них идет на убыль, — полагает генеральный директор портала «Мир квартир» Павел Луценко. — Этот актив все труднее продать, и цены год от года снижаются. Дача всегда была возможностью дешевого сезонного досуга. Однако его предпочитает по большей части старшее и среднее поколение, а молодежь все чаще выбирает другие виды отдыха. В связи с дачной реформой серьезно увеличилась стоимость содержания этой недвижимости, и многие задумались о том, чтобы избавиться от прежде любимых шести соток. Изменения в законодательстве подтолкнули многих собственников не к переоформлению собственности, а, наоборот, к ее продаже.

льготы по имущественным налогам

Росреестр объяснил гражданам, как надо себя вести, если сосед поставил свой забор на вашем участке

В необычной роли выступил Росреестр. Он дал рекомендации хозяевам земельных участков, как правильно действовать, если сосед захватил чужую территорию. Обычно граждане, которые сталкиваются с подобными проблемами, объясняют, что отстаивать свои сотки мучительно долго, а зачастую очень дорого. А главное — не всегда понятно, с чего надо начинать и как правильно себя вести. Сразу бежать в суд или к участковому? Оказывается, нет — надо жаловаться в Росреестр.

В какой ситуации можно садиться и писать жалобу на соседа по участку?

Писать надо, если ваш сосед перенес забор и в результате незаконно занял часть вашего участка. В таком случае лучше обратиться с заявлением в территориальный орган Росреестра или орган муниципального земельного контроля. Обращаться надо в регионе, где расположен ваш участок.

При каких условиях можно писать жалобу на соседа?

Вы должны быть правообладателем земельного участка, границы которого сосед нарушил. Для этого ваши права на участок должны быть зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости или подтверждаться правоустанавливающими документами (это для ранее возникших прав). То есть успешно отстаивать свои права может только собственник соток.

Для регистрации прав на земельный участок он должен быть поставлен на кадастровый учет. Возможен вариант, когда ваши права являются «ранее возникшими», то есть вы получили участок в собственность или в пользование до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и у вас есть документ, подтверждающий этот факт. В таком случае по вашему заявлению в ЕГРН будут внесены сведения о принадлежащем вам участке как о «раннее учтенном» и зарегистрировано на него ваше право.

Заявление и документы для проведения кадастрового учета, регистрации прав на недвижимость, в том числе в отношении ранее учтенного участка, необходимо отправить в Росреестр. При этом для одновременного проведения кадастрового учета и регистрации прав достаточно написать всего одно заявление. Документы на проведение этих процедур можно направить в Росреестр в электронном виде, заполнив специальные формы. Они есть на сайте Росреестра.

Бумаги можно также принести самим в офисы МФЦ на всей территории России. Кроме того, Росреестр обеспечивает экстерриториальный принцип оказания услуг. Это означает, что если принадлежащий вам участок расположен не в городе, где живете, то ехать никуда не надо, чтобы поставить участок на кадастровый учет или оформить в собственность.

Еще важный момент — прежде чем пожаловаться на соседа, необходимо выяснить, установлены ли границы (проведено ли межевание) вашего и соседского земельных участков по правилам, предусмотренным законом. Это означает следующее: определены ли координаты характерных точек границ земельных участков. Если границы вашего участка не установлены, надо обратиться к кадастровому инженеру.

Как обратиться в территориальный орган Росреестра в случае самовольного захвата вашей территории соседом?

В территориальный орган Росреестра можно обратиться письменно, можно в электронном виде через сайт Росреестра или самому прийти в территориальный орган Росреестра. Адреса и телефоны для жалоб можно посмотреть на сайте Росреестра. В обращении указать адрес и кадастровый номер земельного участка и информацию о переносе забора или факте захвата части принадлежащей вам территории. Также указать, что такие действия привели к нарушению ваших имущественных прав.

Какая ответственность предусмотрена за незаконное занятие земельного участка?

По вашему заявлению государственные инспекторы по использованию и охране земель проведут проверку и в случае подтверждения нарушения выдадут нарушителю предписание о его устранении, а также составят протокол об административном правонарушении.

По российскому законодательству за самовольное занятие чужого участка предусмотрена административная ответственность в виде штрафа. Для граждан такой штраф начисляется в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости занятой части земельного участка, но не менее 5 тысяч рублей. В случае если кадастровая стоимость участка не определена, то размер административного штрафа составит от 5 до 10 тысяч рублей.

Ну а если сосед не реагирует на предписания инспекторов земельного надзора?

Предписание выдается на 6 месяцев, но этот срок может быть продлен, если нарушитель принимает меры по устранению нарушения и может это документально подтвердить. После истечения срока, установленного в предписании, инспекторы проверяют, устранено ли самовольное занятие земельного участка. Если нарушитель не принимает никаких мер, будет выдано еще одно предписание и составлен протокол об административном правонарушении. Соседу снова придется платить.

Почему рекомендуется регистрировать земельные участки и проводить их межевание?

Кадастровый учет и регистрация прав носят заявительный характер. Это означает, что закон не обязывает граждан оформлять принадлежащие им объекты недвижимости, а проведение этих процедур возможно только по желанию их владельцев.

Но если вы являетесь владельцем участка и хотите им распоряжаться, например продать, подарить или передать по наследству, то необходимо поставить участок на кадастровый учет и зарегистрировать на него права собственности. Поэтому Росреестр рекомендует гражданам оформлять участки в соответствии с законом. Ведомство также рекомендует хозяевам участков, не имеющих точных границ, рассмотреть вопрос о проведении кадастровых работ — межевания. Внесение в ЕГРН сведений о границах избавит вас от проблем из-за возможных споров.

Дачный ответ

Приехав на свои 6 соток, заядлые дачники стали прежде всего обмениваться новостями, которыми переполнен интернет. Их пугают: нужно оформлять в собственность каждую теплицу, сарай и уличный туалет. Иначе снесут.

За разъяснениями всех тонкостей «РГ» обратилась к гендиректору Московского областного БТИ Роману Ларину и эксперту Федеральной кадастровой палаты Росреестра Надежде Лещенко.

Какие постройки оформлять, а какие — нет

Так нужно ли регистрировать теплицы или нет?

Роман Ларин: Теплица теплице — рознь! Все будет зависеть от назначения участка. Если земля предназначена для ведения огородничества, то на таких участках не допускается возведение объектов капитального строительства. Соответственно, все хозпостройки (сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, колодцы и другие сооружения) не могут быть там возведены как капитальные — на прочном фундаменте.

А вот на садовых участках могут размещаться капитальные хозпостройки, прочно связанные с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Права на такие объекты подлежат регистрации.

А кирпичный туалет, стоящий на участке, нужно регистрировать?

Роман Ларин: Снова отталкиваемся от того, какой вид разрешенного использования земельного участка. Если это огородничество, то какая регистрация? Хозпостройка не будет регистрироваться, потому что она не может быть капитальной. Если это садоводство, то сам заявитель должен принять решение, нужно ему это или не нужно. И объект должен обладать признаком капитального строительства.

Зачем оформлять в собственность? Это ведь лишние налоги.

Роман Ларин: Процедура оформления собственности носит заявительный характер. Обязать это делать мы не можем. Но любая собственность — это гарантия того, что у вас ее просто так никто не отнимает. Собственность легче сдать в аренду, продать, передать по наследству.

Нужно ли регистрировать летние домики?

Многие люди живут за городом исключительно в теплое время. Соответственно, и домики у них не капитальные. Их, получается, не оформляют в собственность?

Роман Ларин: Здесь действует другой механизм, отличный от регистрации хозпостроек. Садовые дома, в которых граждане проживают временно, сезонно, подлежат регистрации.

Сложности при регистрации старых домов

Депутаты Госдумы предложили продлить дачную амнистию (упрощенный порядок регистрации жилых и дачных строений) до 1 марта 2022 года. Давайте уточним: какие основные сложности могут возникнуть со старыми домами и строениями без продления дачной амнистии?

Роман Ларин: Прежде всего это нарушения по отступам. То есть дома раньше строились без учета того, насколько близко они расположены к границам земельного участка. Сплошь и рядом крыльцо дома практически смотрит в забор соседнего участка. Не соблюдались также особые условия использования территорий, например, есть жилые строения, попадающие в зону аэропортов, линий электропередачи, природоохранных зон. Существуют нарушения по видам разрешенного использования земельных участков. В ряде случаев параметры построенных домов выходят за установленные Градостроительным кодексом нормы: не более 3 надземных этажей и не более 20 метров в высоту. Во всех этих случаях оформить дом в собственность без продления дачной амнистии будет невозможно.

Какие еще строения, помимо домов и дач, подпадают под дачную амнистию?

Роман Ларин: Например, гаражи, хозпостройки с признаками капитального строительства, не предназначенные для коммерческой деятельности.

Со старыми строениями и землей вообще много проблем. Так, Михаил из Самарской области после смерти родителей не нашел никаких правоустанавливающих документов. Что ему делать?

Роман Ларин: Теперь только через суд. Прежде всего рекомендуем подать запрос в территориальный архив и запросить копию правоустанавливающих документов на землю. Можно также обратиться в Росреестр и запросить информацию из Госфонда данных. Подать запросы удобнее через МФЦ по месту нахождения объекта. Полученная информация будет являться доказательственной базой при обращении в суд за признанием права на участок.

Можно ли отказаться от собственности

Как исключить из Единого государственного реестра недвижимости полуразвалившиеся строения?

Роман Ларин: Исключить из ЕГРН объекты, право на которые зарегистрировано в заявительном порядке, можно только в случае уничтожения, гибели объектов. Для фиксации прекращения существования объектов надо вызвать кадастрового инженера. Он составит акт обследования указанных объектов. Если они разрушены, то прекращаются и их права в ЕГРН и они снимаются с кадастрового учета.

Сейчас минэкономразвития разрабатывает законопроект, в котором уточняются критерии отнесения объектов к недвижимым или движимым вещам. По законопроекту вспомогательные постройки — сараи, теплицы и т.д. — будут считаться улучшениями земельного участка или основного объекта, например жилого дома. А ранее зарегистрированные постройки можно будет исключать из ЕГРН в упрощенном порядке по заявлению правообладателя.

Наша читательница Валентина интересуется: на земельном участке, который оформлен в собственность, стоит ветхий дом 1928 года постройки. Он оформлен в собственность, но женщина хочет снять его с регистрации и использовать как хозпостройку. Это возможно? У нее есть новый дом, который она не может оформить в собственность, так как местный отдел архитектуры требует снести старый дом.

Роман Ларин: В данном случае заявительной процедуры снятия с учета и регистрации прав жилого дома, оформленного в собственность, и перевода его в статус хозяйственной постройки не существует. Процедура снятия с учета предусмотрена только в связи с прекращением существования объекта.

Теоретически построить два дома на одном земельном участке возможно, но только в случае соблюдения норм земельного и градостроительного законодательства, строительных норм и правил, в частности, площадь земельного участка должна позволять такое строительство. В данном случае, скорее всего, земельный участок физически не позволяет построить на нем второй жилой дом, так как не будут соблюдены необходимые отступы от границ, иные нормы и правила (например противопожарные).

За что могут отобрать землю

Могут ли отобрать участок, если долго им не пользоваться?

Надежда Лещенко: В Земельном кодексе есть норма о прекращении права на земельный участок, если он предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования либо пожизненного наследуемого владения, но не используется в течение трех лет.

А за что еще могут изъять землю?

Роман Ларин: Если участок не используется по целевому назначению. К примеру, участок выделен для ведения сельского хозяйства, а там построили магазин.

Что нужно сделать, чтобы воспользоваться земельной амнистией?

Роман Ларин: Такая амнистия распространяется на земли, выделенные до 30 октября 2001 года для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества, индивидуального гаражного строительства. Нужно иметь на руках документы, на основании которых в свое время земля и выделялась. Например, это может быть выписка из похозяйственной книги, розовое или голубое свидетельство, выписка из постановления о предоставлении земельного участка.

В отношении ИЖС земельная амнистия действует бессрочно. Что касается участков в садоводческих и огороднических товариществах, то там амнистия действует до 31 декабря 2020 года.

 

Дачи упали в цене

Летние дома и садовые участки теряют привлекательность, но не дешевеют

В большинстве российских регионов падают цены на дачи. По словам экспертов, стоимость и садовых домиков, и внушительных загородных коттеджей снизилась за год в среднем на восемь процентов. В Уральском округе ситуация аналогичная.
По понятным причинам за скобками исследования остался ЯНАО: в краю вечной мерзлоты садоводством заниматься не станешь. В Югре, которая чуть южнее, мужественные огородники встречаются, но спрос на дачи здесь заметно упал, как и цена. Она снизилась за год почти во всех регионах УрФО, наименее существенно — в Зауралье, наиболее — в Челябинской области. И только Средний Урал держит марку: здесь цена загородных объектов не только не упала, но даже выросла на 7,1 процента. При этом число таких предложений на сайтах агентств недвижимости увеличилось на 20 процентов. Но вот найдутся ли на них покупатели?

— В моем садовом товариществе немало участков в продаже. Владельцы некоторых приезжали лишь несколько раз в год — на отдых, полюбоваться цветами, привезти домой пучок свежей зелени. А сейчас прикинули транспортные расходы, всевозможные налоги и рост услуг (например, стоимость вывоза мусора) и решили отказаться от лишнего объекта недвижимости. Другие все лето «загорают» на грядках, чтобы сэкономить на покупке овощей. Но после калькуляции расходов энтузиазм убавился и у них: говорят, картошку дешевле в магазине купить. И потом, мы стареем, а молодежь копаться в земле не хочет. Вот и продают, — рассуждает пенсионерка Людмила.

Только в разделе «Недвижимость» на портале Е1 выставлено более трех тысяч дач. Большинство из них — в окрестностях Екатеринбурга, но немало и в других городах региона, причем довольно далеко от областного центра. Разброс цен огромный. «Почти даром» отдают, например, крепкий, но заброшенный дом из шлакоблоков с участком близ Нижнего Тагила — за 210 тысяч рублей. Или надел в четыре сотки с ветхим домиком-времянкой в Полевском (199 тысяч). В 350 тысяч оценили садовый домик в 20 квадратов на четырех сотках в Первоуральске, но, видимо, «торг будет уместен». А вот крепкие строения из бруса или кирпича вблизи Екатеринбурга стоят как городские квартиры, например, деревянный дом с 20 сотками в Верхней Пышме — 5,5 миллиона рублей, почти столько же — в Верх-Исетском районе Екатеринбурга (здесь, правда, участок поменьше). За 990 тысяч можно приобрести симпатичный деревянный домик с внутренним двориком, выложенным плиткой, а также с водопроводом, электричеством, туалетом и баней в живописном селе Мраморском — просто находка для измученных урбанизацией горожан.

Почему при росте предложений свердловские дачи дорожают, сказать сложно. По словам руководителя аналитического агентства Уральской палаты недвижимости Михаила Хорькова, внешних причин для серьезного изменения цены объектов нет. А обилие предложений — фактор сезонный, весной в этом сегменте всегда происходит оживление.

Возможно, психологически уральцы просто не готовы к снижению планки, ведь долгие годы россиянам внушали, что вложения в землю и недвижимость «самые надежные». Но словам специалистов о стагнации рынка владельцы не верят и продавать летний дом без прибыли не хотят. Поэтому многие хозяева участков вынуждены заниматься их реализацией самостоятельно — далеко не все риелторы готовы им помочь.

— Все зависит от конкретного варианта. Вчера позвонил клиент, попросил продать земельный участок в садовом товариществе за 50 километров от Екатеринбурга. Цена — сто тысяч рублей. Я сказал, что мы не возьмемся за продажу и посоветовал обратиться к председателю СНТ — вероятнее всего, купят соседи, — рассказал директор риелторского агентства Эдуард Богданов.

По его словам, рынок недвижимости в целом стабилен, цены идут вверх — и загородный сегмент показывает положительную динамику. Хотя большинство предложений — земельные участки без строений. Дома выходного дня и дачи-огороды пользуются спросом. Их потенциальных владельцев привлекает прежде всего транспортная доступность, разработанность участка, наличие построек. Скорость реализации объекта зависит и от окружающей природы, экологии, инфраструктуры и т. д.

— Если все хорошо, спрос на такие объекты будет в любое время. Например, всегда быстро продаются дачи в сложившихся районах такой застройки — по Чусовскому тракту, в окрестностях Сысерти. А если объект стоит «в чистом поле» или это типичный дом а-ля девяностые — непонятной архитектуры «дворец» площадью под 500 квадратных метров, — он практически нереализуем. Такие не продать даже по бросовой цене, — добавил Эдуард Богданов.

Деревянное домостроение

Кому может прийти уведомление о сносе дачи или дома

Вступили в силу правила уведомления владельцев недвижимости о том, что их дом, дача или многоквартирный дом подлежит сносу или их надо привести в соответствие с утвержденными правилами.

Что это означает на практике и кого касается?

Как пояснили «Российской газете» в Московском областном БТИ, речь идет о собственниках зданий и помещений в них (в том числе в многоквартирном доме). А также о хозяевах незавершенного строительства и тех, кто владеет жильем по договорам социального. Снести такие объекты или заставить привести их в соответствие с существующими ограничениями могут в том случае, если они попадут в границу зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ).

Сейчас в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) содержится информация о 805 тысячах зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ). По закону сведения о местоположении границ всех охранных зон должны быть внесены в ЕГРН до 1 января 2022 года.

Зоны с особыми условиями использования — это, например, зоны аэропортов или водоохранные зоны. К сожалению, сведения о границах таких зон отсутствуют в публичном доступе. И если, например, человек, решивший купить участок с домиком рядом с большой водой, еще может логически предположить, что ту недвижимость, которая выстроена совсем на берегу водохранилища, лучше не покупать, то предположить, какой именно участок земли может войти в зону аэропорта, очень сложно.

Как уточняют в Московском областном БТИ, со дня внесения сведений о зонах в госреестр, возникают различные ограничения в использовании. При этом ограничения должны отвечать следующим целям: охрана жизни граждан, обеспечение безопасности полетов воздушных судов, обеспечение безопасной эксплуатации объектов капитального строительства.

Об этих ограничениях владельцев земельных участков теперь обязаны уведомлять. Делать это должны собственники таких зон, а также местные власти. При этом существует несколько способов уведомления: официальное опубликование, размещение информации на официальном сайте органа местного самоуправления либо обычным письмом, либо по электронной почте. Собственники недвижимости считаются уведомленными по истечении 10 календарных дней со дня направления им письменного уведомления при условии опубликования и размещения уведомления на официальном сайте органа местного самоуправления.

Эксперты советуют перед таким важным шагом, как приобретение дома или участка, обратиться к кадастровым инженерам. Они помогут проверить участок на существование ограничений.

Садоводы

Дачные участки не могут облагаться налогом по ставке выше, чем садовые земельные участки

Федеральная налоговая служба России уведомляет налогоплательщиков о том, что налоговая ставка по земельному налогу в отношении дачных участков за период 2019 года не может превышать налоговую ставку за садовые земельные участки при условии, что они не используются в предпринимательстве. Такое разъяснение дал Минфин России в письме 27.04.2019 № 03-05-04-02/31408.

С 2019 года вступил в силу Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ, который исключил из земельного законодательства понятие «дачный участок».

В связи с этим участки с видами разрешенного использования «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства» и «для дачного строительства» признаны законом садовыми земельными участками. Исключение – земли для садоводства как вида сельхозпроизводства по выращиванию многолетних культур.

С 2020 года вступят в силу изменения в Налоговый кодекс, согласно которым ставка земельного налога не может превышать 0,3 % кадастровой стоимости в отношении земельных участков для ведения садоводства и не используемых в предпринимательской деятельности, а также земель общего пользования в садоводческих товариществах. Изменения внесены Федеральным законом от 15.04.2019 № 63-ФЗ.

Ознакомиться с налоговыми ставками по земельному налогу можно с использованием сервиса, который находится на официальном сайте Федеральной налоговой службы. Называется он «Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам». С его помощью можно онлайн узнать все о нормативно-правовых актах, устанавливающих сроки уплаты, налоговые ставки и льготы.

Также ФНС сообщает: налогоплательщикам надо помнить, что порядок предоставления льгот носит заявительный характер.

Дачный вопрос

На Дону готовятся ко второму чтению законопроекта о садоводстве и огородничестве для собственных нужд в Ростовской области. Он был принят в первом чтении на заседании Заксобрания Ростовской области 20 декабря прошлого года, но вызвал много вопросов как со стороны экспертов, так и самих законодателей, в частности, юристов, которые указали на многочисленные нестыковки с федеральным законом. И тогда же была создана рабочая группа для подготовки проекта закона к принятию во втором, окончательном чтении.

Как говорят эксперты, необходимость областного закона возникла в связи с принятием в 2017 году N 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».

— Раньше сфера садоводства и огородничества находилась исключительно в компетенции Министерства сельского хозяйства. Но с 1 января она стала еще и зоной ответственности муниципалитетов, — объяснил глава профильной рабочей группы, председатель комитета по аграрной политике Вячеслав Василенко. — Дачные товарищества, как правило, хорошо обеспечены инфраструктурно: водоснабжение, канализация, электроэнергия, газ, подъездные дороги и так далее. Все это в основном сделано за счет самих дачников. Сегодня муниципальные образования получают право брать на баланс инфраструктуру таких поселков, то есть фактически делать их полноценной частью населенного пункта. Но для этого нужно решение самих собственников, а еще нужно четко проработать процедуру передачи имущества общего пользования. При этом независимые эксперты раскритиковали законопроект.

— К сожалению, ошибки были заложены еще в федеральном законе. У муниципалитетов нет денег и нет ресурсов на содержание этих поселков. Такие изменения вызовут настоящий правовой хаос, особенно в той части, где речь идет о содержании и ремонте объектов инфраструктуры, электрических сетей, — считает глава межрегиональной общественной организации «Южный сад» Татьяна Поливанова. — Сейчас мы вместе с целым рядом ведущих федеральных экспертов разработали свое видение решения проблемы СНТ и ДНТ через механизм так называемых дачных кооперативных поселков. Он позволит навести порядок с брошенными сетями, обновить их без дополнительной нагрузки на госбюджет и так далее. Сейчас мы готовимся представить проект на федеральном уровне и надеемся, что именно он будет принят. Представим его и рабочей группе по донскому законопроекту, следующее заседание которой намечено на 1 февраля.

Кстати

Одно из нововведений: в новом законе ФЗ-217 слова «дача» вообще нет. Все владельцы земельных участков становятся либо садоводами, либо огородниками. Разница в том, что только владельцы участков для садоводства могут строить дома и регистрироваться в них. Разрешение на строительство дома власти обязаны будут дать в течение семи дней. А на строительство хозяйственных объектов никакого разрешения не потребуется, говорят законодатели.

Дачи упали в цене

Дача стала жилым домом

Зачем нужно переводить загородную недвижимость из одной категории в другую.

С начала 2019 года вступил в силу порядок перевода садовых домов, построенных в садоводческих и дачных кооперативах, в жилые и обратно. Дачники давно этого ждали. О том, что это дает, «Российской газете — Неделе» рассказал генеральный директор Московского областного БТИ Александр Беднягин.

Во-первых, это возможность оформить прописку. Во-вторых, получить имущественный налоговый вычет, то есть вернуть часть подоходного налога, что возможно только при приобретении жилой недвижимости. В-третьих, оформить так называемый сельский тариф на электричество, который примерно на 30 процентов ниже городского. В-четвертых, при оформлении кредита получить более низкий процент. Сейчас дают кредиты и на нежилую недвижимость, но с более высокими ставками.

Как перевести садовый дом в жилой

Необходимо подать заявление в органы местного самоуправления, к которому приложить заключение по обследованию дома.

Заключение готовит юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, который является членом саморегулируемой организации по инженерным изы­сканиям. Например, предприятия БТИ по всей стране.

Что должно быть в заключении? В нем описывается участок и сам дом, который обязан отвечать основным требованиям к жилому строению. Решение о признании дома жилым принимает местная администрация, в ведении которой находится территория садоводческого или дачного товарищества.

В чем отличие садового дома от жилого

Садовый дом — это по сути некапитальное строение, предназначенное для временного пребывания. Сейчас, как объяснил Беднягин, в Едином госреестре недвижимости садовые домики обозначаются как «жилое строение с назначением нежилое». Но вскоре автоматически все они будут переименованы в «садовые дома».

Дачи выше трех этажей строить нельзя, но можно сооружать подземные этажи

Жилой дом — это отдельно стоящее здание, которое имеет три надземных этажа. Его высота может быть не более 20 метров. Жилой дом должен состоять из комнат и вспомогательных помещений и не может быть разделен на отдельные квартиры. Ограждающие конструкции дома должны иметь теплозащитные свойства, которые позволяют проживать в нем круглый год. Иными словами, стены должны быть не из фанеры или картона, а, например, из бревен или кирпича. Дом должен быть оборудован инженерными системами. Это водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, отопление. Также жилой дом обязан отвечать требованиям инсоляции и вентиляции, то есть проживающим в нем людям должно быть тепло, светло и комфортно.

Выше трех не строить

Беднягин обратил внимание на то, что при строительстве новых загородных домов (будь то постройки в дачных поселках или на землях, выделяемых для индивидуального жилищного строительства), уже не получится построить дачу в 4-5 и более этажей.

Беднягин уточняет, что многие ошибочно думают, что если в Градостроительном кодексе теперь указана предельная высота жилого дома в 20 метров, то можно хоть 6 или 7 этажей построить (из расчета три метра на каждый этаж). «Высота этажа может быть пять-шесть метров, но самих надземных этажей не может быть более трех. При этом застройщик может заложить еще несколько этажей под землей», — уточняет он.

Речь идет только о строящейся и планируемой к строительству недвижимости. Если дом уже стоит и оформлен в собственность, никто не заставит сносить лишние этажи.

Успеть до 1 марта

Только до 1 марта действует упрощенный порядок регистрации права на жилой и садовый дома. Достаточно заполнить декларацию на построенный дом, обратиться к кадастровому инженеру, который подготовит технический план. И подать документы на регистрацию через центр госуслуг.

Особенно актуален этот порядок для людей, которые уже завершили строительство своего дома. Это сильно облегчит им жизнь. А те дачники, которые начали строительство жилого дома, но не успеют его закончить до 1 марта, могут подать в органы местного самоуправления уведомление о начале строительства. С 1 марта уведомительный характер станет обязательным для недвижимости, которая возводится на землях для индивидуального жилищного строительства и на землях СНТ.

60 миллионов дачников сегодня обитают в России, по оценкам Союза садоводов

Что включает в себя уведомление? В этом документе сам заявитель описывает площадь застройки, планируемую высоту дома, количество этажей. И делает графическое описание месторасположения дома на земельном участке. Местная администрация рассматривает уведомление на соответствие этих параметров градостроительным нормам.

Уведомительный характер документа предполагает, что можно и не ждать резюме от местных чиновников. Но все-таки ответа лучше дождаться, чтобы потом не переделывать то, что построено. Ведь зарегистрировать недвижимость можно будет после еще одного уведомления, которое вместе с техническим планом застройщик подает в ту же администрацию после окончания стройки. И именно администрация будет отправлять документы в Росреестр для постановки на кадастровый учет и регистрацию права собственности.

— Может быть такая ситуация: вы начали строить дом, но в процессе решили изменить первоначальный план. Например, сначала хотели два этажа, а потом решили, что лучше три. Что для этого нужно? Уведомить администрацию, и никаких проблем с последующей регистрацией не будет, — поясняет Беднягин.

Что будет, если уведомление не подавать

— Если вы построили дом и не воспользовались ни упрощенным порядком регистрации жилой и садовой недвижимости, ни направили уведомление, то фактически вы создали самовольную постройку. Это значит, что суд может обязать вас ее снести или привести в соответствие с градостроительными требованиями. Снос такой постройки или приведение ее в соответствие делается за счет собственника земельного участка, — подчеркнул Александр Беднягин.

Он советует особенно учесть эти моменты при покупке дома или дачи. Приобретать нужно только ту недвижимость, которая зарегистрирована.

Как прописаться на даче

Есть несколько основных критериев для прописки в жилых домах, расположенных на землях садоводческих или дачных кооперативов, поясняет исполнительный директор Союза дачников Подмосковья Федор Мезенцев. Участок должен быть предназначен для садоводства, ведения дачного хозяйства, находиться в границах населенного пункта, дом должен соответствовать градостроительным нормам, быть признан жилым, иметь почтовый адрес.

Деревянное домостроение

Упрощена процедура прописки в дачном поселке

Вступивший с 1 января в силу закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд» разрешил регистрацию по месту жительства в дачных поселках.

Регистрация в садоводческих и огороднических товариществах стала возможна без ограничений в жилых домах. Ими закон автоматически признает все здания, имеющие назначение «жилое», «жилое строение» и расположенные на садовых участках.

Признать жилым можно и садовый дом. К садовым закон отнес все здания с назначением «нежилое», сезонного или вспомогательного использования, предназначенные для отдыха и временного пребывания, не являющиеся хозяйственными постройками и гаражами.

Теперь это производится в упрощенном заявительном порядке: не требуется собирать специальную межведомственную комиссию для оценки дома, достаточно направить в муниципалитет заключение по обследованию технического состояния объекта, подтверждающее соответствие садового дома требованиям к надежности и безопасности, установленным частью 2 статьи 5, статьями 7, 8 и 10 техрегламента о безопасности зданий и сооружений. Его готовит индивидуальный предприниматель или компания, являющиеся членом СРО в области инженерных изысканий.

Названные нормы предъявляют самые общие требования к устойчивости строительных конструкций, пожарной безопасности и инженерной инфраструктуре, которым соответствуют большинство построенных для круглогодичного проживания частных домов. Фактически некоторые пригородные поселки уже и так обретают черты населенных пунктов.

«Закон не связывает напрямую меры поддержки по развитию инфраструктуры садоводческих и огороднических товариществ с установлением возможности строительства жилых домов на садовых участках и возникающим, в связи с этим правом граждан на регистрацию по месту постоянного проживания, — отмечает директор Департамента недвижимости Минэкономразвития Алексей Бутовецкий. — Вместе с этим он предусматривает ряд мер поддержки ведения садоводства и огородничества, которые органы государственной власти и органы местного самоуправления вправе оказывать гражданам, в том числе организовывать в границах территории товариществ снабжение тепловой и электрической энергией, водой, газом, водоотведение, снабжение топливом».

Дачи упали в цене

Дачников не будут обязывать получать патент

Получение патента для дачников будет носить добровольный характер. Об этом заявил вице-спикер Госдумы, руководитель фракции «Единой России» Сергей Неверов.

«Утверждения, что патент будет обязательным для дачников — просто спекуляция и ложь», — приводит его слова пресс-служба партии.

Неверов объяснил, что никто не имеет права требовать патент в обязательном порядке. «Если у вас есть личное подсобное хозяйство, вы реализуете излишки и не планируете выходить на уровень более широкой торговой деятельности, то и приобретать патент не нужно», — пояснил депутат.

Патенты для личных подсобных хозяйств станут одной из тем обсуждения на съезде «Единой России». Неверов как один из модераторов дискуссионной площадки «Развитие сельских территорий» напомнил , что Владимир Путин поручил разработать государственную программу «Развитие сельских территорий», которая должна реализовываться с 2020 года. В этой программе важное место уделяется личным подсобным хозяйствам. По словам Неверова, сейчас в России зарегистрировано 17,5 млн личных подсобных хозяйств, из них более 80 тыс. имеют земельную площадь более 20 га, еще 82 тыс. хозяйств имеют площади от 10 до 20 га, 122 тыс. — от 5 до 10 га.

Он подчеркнул, что при таких объемах производители могут претендовать на выход далеко за пределы местного фермерского рынка. Но для этого им сейчас требуется оформление в качестве фермерского хозяйства или индивидуального предпринимателя, подача деклараций и заполнение нескольких видов отчетностей. Поэтому в Государственной Думе сейчас рассматривается законопроект, который позволит упростить эту процедуру, дав возможность владельцам личных подсобных хозяйств приобрести патент.