Как продать безнадежную квартиру

Цена вторичных квартир с начала года выросла более чем в половине регионов страны. Казалось бы, самое время продавать. Сметут все! Но есть квартиры, которые годами не покупают. Что с ними не так? Где изъян? И как найти им нового хозяина?

Дело всегда в цене

Плохих квартир не бывает. Практически любую жилую недвижимость можно продать, постепенно снижая цену. Завышенная оценка квартиры — самая распространенная ошибка продавца. Своя квартира кажется привлекательнее аналогов.

«Средний срок экспозиции квартиры в массовом сегменте — от 2,5 до 4 месяцев. Иногда можно продать и за 3-4 недели. Более дорогое жилье ждет своего покупателя дольше. В 90 процентах случаев, если квартира не продается годами, «виновата» завышенная цена», — говорит Наталья Круглова, гендиректор «Метриума».

Быстро или дорого

Сегодня звать профессионала, чтобы определиться с ценой, необязательно. Достаточно сделать подробную выборку на сайтах объявлений и сравнить свою квартиру с точно такими же. Причем до мельчайших деталей: планировки и серии дома. Но делайте поправку на то, что на сайте размещено только объявление, а финальная сумма сделки остается неизвестной. По факту квартиры такого типа могут продаваться с 10-процентным дис­контом.

В то же время не стоит доверять риелтору на все сто. У него есть свой резон занизить стоимость квартиры. Так сделка состоится быстрее, при этом в гонораре риелтора разница в цене квартиры в 100-200 тысяч не сыграет роли. А для вас эти деньги ничтожные? Если нет, смело говорите, что хотите попробовать сначала продажу по завышенной цене с постепенным ее снижением.

Что точно делать не стоит, так это обращаться к оценщику. Ну только если у вас есть лишние 5-6 тысяч рублей. Ведь оценка делается на ситуацию «здесь и сейчас», и уже зав­тра она устареет. Оценка необходима для документального подтверждения цены квартиры при оформлении ипотеки.

Задайте себе вопрос: вам нужно продать быстрее и дешевле или медленнее и дороже? Быстро и дорого продать не получится.

Искусство пустых разговоров

После размещения объявления на продавца обрушивается шквал звонков. Но не от потенциальных покупателей, а от агентств недвижимости, которые хотят представлять его интересы. И, возможно, не бесплатно. На этом этапе многие приходят к выводу: я не смогу найти покупателя сам, пусть это сделает профессионал. Или просто начинают срываться на всех, кто звонит по телефону.

Печальная новость: шквал звонков нужно просто пережить. Ответить каждому, что вы рады общению, но работать будете только с тем риелтором, кто приведет вам покупателя. А вот ваши интересы представлять не надо, вы сами справитесь. Срываясь на звонящих, можно нагрубить реальным покупателям и распугать всех клиентов.

Кто моет лифт?

В США есть целая технология подготовки объектов недвижимости к продаже. Она предусматривает меблировку квартиры и легкий ремонт. Ах да, и эта история про «сварите кофе в квартире на продажу, чтобы дома пахло уютом» тоже из практики американских королей недвижимости. В российских реалиях она не прижилась, но если квартира застряла на стадии продажи, придется приложить усилия.

Не стоит доверять риелтору на все сто: у него свой резон занизить стоимость квартиры хотя бы на 200 тысяч рублей

Первое — никаких личных вещей. Квартира под продажу должна быть свободна от одежды, посуды, предметов гигиены. Если некуда переехать, на время просмотров все это должно быть убрано в комоды и шкафы.

Создать впечатление просторной квартиры можно даже в тесной «хрущевке». Поможет минимум мебели, отсутствие высоких шкафов и яркие лампочки.

Второе — чистые, свежие поверхности. Даже если квартиру покупают под ремонт, она должна создавать уютное впечатление. Некоторые проводят «тюнинг»: от покраски труб и батарей до полного ремонта.

Напоследок стоит позаботиться о доме в целом: помыть холл перед квартирой, осмотреть лифт и стереть со стен оскорбительные надписи, помыть входную группу, если там грязно. Почему именно вы должны все это делать? Потому что именно вам в этом доме нужно продать квартиру.

И еще! Если к дому ведет несколько дорог и есть наиболее презентабельная, направьте ваших потенциальных покупателей именно по ней.

Безвыходная ситуация

Отсутствие вообще какого бы то ни было интереса к квартире требует радикальных методов. Ознакомьтесь с планами развития инфраструктуры района. Может, скоро рядом появится остановка транспорта, новая зона отдыха, бассейн, — все это можно обер­нуть в свою пользу, указав в объявлении.

Хороший способ — держать наготове весь пакет документов к продаже. Тогда ее можно будет продать клиенту, которому жилье нужно приобрести срочно.

Еще один вариант — играть на паникерских настроениях. За минувшие пару лет на рынке было уже несколько случаев, когда люди, опасаясь обесценивания средств, скупали квартиры. В это время в ход идут даже непрезентабельные варианты, так как клиентов подогревает истерия из-за экономической нестабильности.

Советы

Три варианта предпродажного ремонта

1. Валик и кисточка

Свежий вид можно придать даже старой квартире. Обновите краску на батареях, трубах, потолке. А если цвет обоев однотонный, то можно покрасить и их, к примеру, в скандинавский серый. Этот цвет создает свежий вид и при этом не имеет «больничного» эффекта.

2. Покупай и въезжай

Есть мнение, что большинство покупателей хотят квартиру без ремонта, чтобы все сделать под себя. На самом же деле многие люди, и чаще семьи, не готовы брать на себя ремонтные работы, разбираться в материалах, руководить бригадой рабочих. А главное, во время ремонта надо где-то жить. Если в семье есть маленький ребенок, вердикт однозначный — с ремонтом.

3. Черновая отделка

Можно сделать основные ремонтные работы, оставив новому владельцу только выбор обоев. В этом случае меняются основные элементы: старые окна на стеклопакеты, выравниваются полы и стены, меняется кафель в ванной. Суть в том, что в таком помещении остается только сделать финишный ремонт, который займет максимум неделю. И отделка будет уже во вкусе нового владельца.

Кстати

Какие квартиры сложнее всего продать

«Хрущевки»

Потенциальный покупатель «хрущевки» — самый бедный клиент на рынке жилья. Люди присматриваются к этому жилью из-за низкой цены, которая обусловлена небольшой площадью и высоким износом. Поэтому адекватная цена — главное конкурентное преимущество такой квартиры. Сносный ремонт добавит лоту очков. Ведь обычно покупатель «хрущевки» вкладывает в покупку все свои средства.

Доли и комнаты

На часть жилья покупателя найти сложнее, чем на целое. А с падением цен на недвижимость многим стало казаться, что такие объекты можно продать только за бесценок.

Квартира в ипотеке

Жилье с ипотечным обременением занимает небольшую долю рынка — 5-7 процентов. А все потому, что дополнительная волокита привлекает немногих. Большинство покупателей считают, что продавец должен сначала разобраться со своими кредитами. Впрочем, для некоторых это подходящий вариант, ведь ипотеку можно оформить на себя.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

*
*

*

code